Рынок новостроек в Казани приблизился к патовой ситуации. Господдержка ипотеки за пять лет своего существования перегрела спрос настолько, что цены на квартиры в столице Татарстана выросли втрое. При этом условия выдачи "льготных" ипотечных кредитов теперь такие, что они оказываются ряду заёмщиков просто не по зубам. Специалисты отмечают, что по ценам квартиры в казанских новостройках уже сравнялись с отдельными районами Москвы — притом, что московская недвижимость по-прежнему сулит собственнику ряд существенных преимуществ. Власти России уже взяли курс на завершение программы господдержки и ужесточение требований к семейной ипотеке. Тем временем участники российской военной агрессии против Украины и члены их семей всё чаще интересуются у риэлторов, не предусмотрело ли государство каких-либо льгот при покупке жилья и для них тоже.
В Татарстане действует несколько льготных ипотечных программ, предполагающих для отдельных категорий заемщиков кредитование под сниженный процент. Разницу между рыночной и льготной ставкой компенсирует государство.
Это, в частности: ипотека с господдержкой (для всех граждан России, ставка — 8%, первоначальный взнос — 30%); семейная ипотека (для россиян с детьми, ставка — 6%, первоначальный взнос — 20% ) и IT-ипотека (только для сотрудников аккредитованных компаний, причем в числе аккредитованных компаний оказались и банки).
Условия первых двух программ за время существования периодически подвергались пересмотру. Главным образом — в сторону ужесточения условий. Важная особенность программ — квартиры на льготных условиях можно брать в ипотеку исключительно в новостройках. Для сравнения: реальные ипотечные ставки на вторичное жилье в большинстве банков начинаются от 17 процентов годовых.
КАЗАНЬ В РЕЙТИНГЕ ДОРОГОВИЗНЫ
В конце 2023 года условия по ипотеке с господдержкой в очередной раз изменили. Максимальный размер кредита теперь составляет 6 млн рублей во всех регионах России (ранее в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях он был вдвое больше — 12 млн руб.), первоначальный взнос — 30%.
"Формально повышение требований к первоначальному взносу в моменте даже расширило число квартир, которые можно купить с помощью льготной ипотеки. Но реальная ситуация сильно ухудшилась, так как покупателей, готовых оплатить 30% стоимости квартиры, существенно меньше, чем 15% или 20%", — отмечали эксперты ресурса "Циан.Аналитика" в середине мая этого года.
При этом, согласно аналитике "Циан", Казань входит в топ-3 России по средней стоимости квадратного метра жилья. Выше столицы Татарстана по ценам только Москва и Санкт-Петербург:
- Москва — 356 тыс. руб.
- Санкт-Петербург — 245,3 тыс. руб.
- Казань — 202,4 тыс. руб.
Для сравнения: в ближайших к Казани городах-миллионниках Поволжья цены остаются существенно ниже:
- Нижний Новгород — 147,3 тыс. руб.
- Уфа — 135,7 тыс. руб.
- Пермь — 128,9 тыс. руб.
- Волгоград — 120,2 тыс. руб.
- Самара — 104,7 тыс. руб.
В любом случае, по данным ресурса, цены на жильё в новостройках продолжали расти везде (в среднем по стране за последний месяц они выросли на один процент, конкретно в Казани — на 3,4%).
"Idel.Реалии" уже обращали внимание на высокие цены жилья в казанских новостройках. Это касалось даже сомнительных и скандальных проектов, квартиры в которых тем не менее успешно продаются ещё на стадии свай или котлована. Так происходит, например, с первой очередью ЖК "Счастье в Казани", который возводят с 2022 года на границе с особо охраняемой природной территорией "Парк "Савиново".
По данным ресурса "Новостройка 116" на 30 ноября 2022 года, только за студию метражом 27,9 кв.м. в этом ЖК покупатель должен был выложить почти 7 миллионов рублей. Сейчас, согласно данным этого же ресурса, все студии в строящемся жилом комплексе уже распроданы, а самая дешевая однушка (35,5 кв.м.) обойдётся в 8,1 млн рублей.
В то же время продажи квартир в новостройках Татарстана в I квартале 2024 года просели вдвое по сравнению с IV кварталом 2023-го. Покупатели недвижимости с января по март внесли на эскроу-счета (специальный счет для безопасного проведения расчетов между покупателем и продавцом — "Idel.Реалии") застройщиков в банках 27 млрд рублей, пишет издание "Бизнес онлайн" со ссылкой на статистику "Дом.РФ". Число проданных квартир при этом снизилось в 2,5 раза — до 3,1 тысяч. Непосредственно в Казани за I квартал продано 1,8 тыс. квартир на сумму 19,2 млрд рублей. Вдвое снизились и количество сделок, и общая сумма переданных застройщикам средств.
ТРОЕКРАТНЫЙ РОСТ ЗА ПЯТЬ ЛЕТ
Казанский риэлтор, на условиях анонимности согласившаяся прокомментировать для "Idel.Реалии" ситуацию с рынком недвижимости, на конкретном примере объяснила, почему схема покупки жилья с господдержкой и по семейной ипотеке всё чаще заходит в тупик.
— Неподалёку от меня в Советском районе Казани строят жилой комплекс. Ещё полтора года назад мы с клиенткой покупали там однокомнатную квартиру за 7,5 млн руб. Сейчас, ещё на этапе котлована, такая же квартира в этом ЖК стоит уже 8,5 млн руб. Притом, что по программе господдержки выросли и процентная ставка, и размер первоначального взноса. Изначально ипотеку с господдержкой могли взять под 3%, даже — под 2,5%. Таких ставок уже нет, сейчас ипотеку с господдержкой выдают в среднем под 8% годовых. Процент первоначального взноса тоже изменился. С 15% до 20%, а потом — до 30%. При этом максимальная сумма кредита по программам семейной ипотеки и ипотеки с господдержкой составляет 6 миллионов рублей, — рассказывает собеседница нашего издания.
На практике, продолжает риэлтор, это означает, что в качестве первоначального взноса минимум 2,5 млн рублей должен будет внести как участник программы ипотеки с господдержкой, так и заёмщик по семейной ипотеке. Легко подсчитать, что последний при этом выложит в качестве первоначального взноса 30% — хотя программа семейной ипотеки, как уже было упомянуто в начале, декларирует, что её участникам достаточно внести в качестве первоначального взноса лишь 20% от стоимости жилья.
При этом условие выдачи кредита по программе семейной ипотеки — наличие в семье ребёнка. Либо одного, рождённого непременно в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023 года. Либо — минимум двух детей (в этом случае временные рамки для родов государство не устанавливает; главное, чтобы оба ребёнка были несовершеннолетними).
— То есть те, кто родил своего первенца уже в 2024 году, не проходят по этой программе. И пока, насколько мне известно, ничего нового для них государство не планирует. Семейная ипотека действует до конца 2024 года. Поговаривают, что потом, возможно, её оставят для тех, у кого двое детей в возрасте до шести лет. Обязательно оба ребёнка — в этом промежутке, — говорит специалист рынка недвижимости.
Программу ипотеки с господдержкой должны окончательно закрыть ещё раньше — с 1 июля. По словам собеседницы нашего издания, никакой готовой замены ей "нет и пока ничего не обсуждается".
— Потому что из-за этих программ цены на недвижимость выросли очень сильно по стране. Лимит по господдержке, когда программа только была открыта, был 3 миллиона рублей — и этого хватало. Потом люди со вторичного рынка начали уходить в новостройку из-за хорошей ставки и брали по несколько квартир — прямо пачками. Чтобы сдавать, чтобы перепродавать. С 2020 года из-за этого очень сильно выросла цена на недвижимость. У меня были клиенты, которые в 2020 году купили однокомнатную квартиру около РКБ за 2,5 млн рублей. Сейчас у застройщика однушки там стоят около 7,5 млн рублей, — рассказывает риэлтор.
КАК КАЗАНЬ ДОГНАЛА МОСКВУ ПО ЦЕНАМ
Собеседница "Idel.Реалии" уверяет, что цены на квартиры в Казани уже сравнялись с московскими. По крайней мере, если сравнивать не средние значения, а отдельно взятые районы.
— Если сравнивать с пригородом Москвы — даже не пригородом, а с Новой Москвой, которую недавно присоединили, — там стоимость будет аналогичная стоимости квартир в новостройках Советского района Казани, и можно доехать до метро до центра города за 35 минут. А сдавать при этом такую квартиру можно по цене вдвое выше, чем в Казани. Люди в Казани ещё не поняли, что инвестировать в недвижимость Казани поздно. Когда покупают новостройку, она сразу становится вторичным рынком — и её уже не продать ни по семейной ипотеке, ни по господдержке, — считает риэлтор.
По словам специалиста, это одна из причин, по которым сейчас загородная недвижимость продаётся намного активнее, чем новостройки и вторичный рынок. В 20-30 км от Казани можно купить участок и построить там дом площадью порядка 100 кв. м. — и это будет равно стоимости однокомнатной квартиры.
— У меня была клиентка, которая выбрала дом. Потому что у них с их бюджетом в Казани хватало только на квартиру-студию. А за эти же деньги они строят дом метражом как 4-комнатная квартира. Тем более действие всех этих трёх программ распространяется и на загородную недвижимость, — рассказывает риэлтор.
Правда, по её словам, государство и тут регулирует ситуацию таким образом, что цены растут. В Казани и вокруг нее в 2023 году появились требования к размерам участка. Это новшество тоже поспособствовало росту цен на недвижимость в Казани и вокруг неё.
— Сейчас, чтобы размежевать участок в Татарстане, он должен быть не менее 10 соток. Если раньше, условно, застройщики покупали 24 сотки и делили участок на 6 частей по четыре сотки, то сейчас уже таких участков практически нет. Все новые участки — по 10 соток. Соответственно, если сотка стоит в районе 500 тысяч рублей, уже только на участок надо пять миллионов. Тут тоже нужна хорошая первоначалка, чтобы начать стройку, — объясняет риэлтор.
"ГРОБОВЫЕ" НЕ ДОШЛИ ДО РЫНКА ЖИЛЬЯ
По мнению собеседницы "Idel.Реалии", закрытие программ льготной ипотеки может привести покупателей к переориентации на рынок вторичного жилья. А рынок первичного жилья имеет шансы стать рынком покупателя — девелоперы будут держаться за каждого клиента, чего не наблюдалось на пике действия льготных программ.
Впрочем, скорее всего, по мнению специалиста, российские власти в итоге предпочтут продлить действие льготных ипотечных программ — пусть и с очередной корректировкой условий.
— Думаю, вторую жизнь этим программам всё равно дадут. Потому что нельзя совсем задушить первичный рынок. Сначала дать ему так разрастись, а потом… Люди просто не смогут позволить себе покупать не на котловане, — предполагает риэлтор.
Тем временем, по её наблюдениям, в России уже формируется новая группа потенциальных "льготников". Это участники военной агрессии России в Украине и члены их семей.
— Ко мне обращалась супруга погибшего в "СВО". Ей выплатили сумму ["гробовых"], и она рассматривала вариант покупки квартиры. В целом такие покупатели уже есть, но у меня, возможно, немного не тот сегмент клиентов, — рассказывает специалист.
Впрочем, массово, по словам собеседницы нашего издания, полноценный вклад в ажиотажный спрос на недвижимость участники "СВО" и члены их семей пока не вносят. Ждут, когда государство разработает для них специальную льготную программу.
— Очень многие уже интересуются, есть ли для них какие-то специальные льготы. Но на данный момент какой-то специальной военной ипотеки [для участников "СВО"] — нет, — резюмирует риэлтор.
Подписывайтесь на наш канал в Telegram. Что делать, если у вас заблокирован сайт "Idel.Реалии", читайте здесь.
